Durante décadas, el problema no fue la falta de protección, sino su exceso mal diseñado. Miles de inmuebles quedaron jurídicamente blindados, pero económicamente paralizados. No se podían vender, no se podían hipotecar, no se podían integrar en circuitos de financiación. La protección se convirtió en inmovilización.
La nueva ley corrige ese error. Permite constituir, pero también renunciar y desafectar. Devuelve al titular algo esencial: capacidad de decisión sobre el uso económico del activo.
Esta modernización era necesaria. Y es, al mismo tiempo, una puerta abierta a uno de los mecanismos de despojo patrimonial más antiguos del país.
El límite estructural: el crédito tributario
La ley establece que el bien de familia puede ser levantado frente a acreedores privilegiados por deudas tributarias, sin distinguir entre deudas anteriores o posteriores a la afectación.
Esta ausencia de distinción no puede interpretarse de forma aislada. Debe leerse a la luz de la naturaleza del crédito tributario, de la técnica legislativa y del sistema jurídico en su conjunto.
El crédito tributario es de orden público, goza de privilegios legales y dispone de mecanismos de ejecución reforzada. Una limitación a su eficacia exigiría una previsión expresa, que la ley no contiene.
Además, la técnica normativa es clara: donde la ley no distingue, no corresponde al intérprete introducir distinciones. La omisión, en este contexto, no es neutra. Opera en favor de la eficacia del crédito fiscal.
Este resultado no es una anomalía dominicana. En España, la Ley de Enjuiciamiento Civil permite la ejecución sobre la vivienda habitual del deudor bajo determinadas condiciones, incluso frente a deudas públicas. El esquema se repite en otros ordenamientos: la protección patrimonial familiar cede cuando entra en juego el interés público.
A quién le habla esta ley — y a quién deja expuesto
Esta norma tiene un destinatario implícito: el propietario con patrimonio mixto. Empresarios, profesionales o inversionistas que combinan activos personales y activos productivos, y que necesitan gestionar riesgo sin paralizar su capacidad económica.
Para ese perfil, la ley funciona. La desafectación es una herramienta de gestión inteligente.
Esa misma flexibilidad que el planificador utiliza como herramienta opera de forma muy distinta cuando quien decide no tiene estructura.
Porque la ley tiene otro destinatario real, que el discurso oficial celebra y el texto normativo desprotege: el beneficiario de vivienda social.
Miles de familias dominicanas han recibido títulos de propiedad a través del Plan Nacional de Titulación. Esos títulos llegaban automáticamente afectados como bien de familia. La ley los libera de esa condición para permitirles acceder al crédito. El Gobierno presenta eso como un logro. Y en abstracto, lo es.
El problema no es el acceso al crédito. El problema es lo que viene después.
El hombre del maletín
La República Dominicana tiene un operador informal que prospera en cada reforma inmobiliaria: el intermediario que se interpone entre el beneficiario vulnerable y el valor económico de su bien. No aparece en los considerandos de la ley. No tiene nombre en ninguna exposición de motivos. Pero lleva décadas operando con una eficiencia que ninguna norma ha logrado desarticular.
El mecanismo es conocido. El Estado titula un inmueble a una familia de escasos recursos. Aparece el intermediario con una oferta de dinero inmediato, una firma, y una promesa que el beneficiario no tiene capacidad de evaluar jurídicamente. La familia firma. Cobra una fracción del valor real. Y vuelve a donde estaba.
El bien ha cambiado de manos. El Estado ha subsidiado, en última instancia, al especulador.
Antes de la Ley 82-25, ese mecanismo existía, pero tenía fricción. El bien de familia de pleno derecho era inembargable e inalienable. Eso no impedía el despojo informal, pero lo complicaba.
La nueva ley simplifica la desafectación. La hace más ágil. Más accesible.
Para el planificador sofisticado, eso es una mejora técnica indiscutible.
Para el intermediario predatorio, es una mejora operativa igual de indiscutible.
La ley no distingue entre los dos.
Las tres utilidades reales — y su condición
Protección frente a terceros privados. En este plano, la ley cumple su función sin fisuras. El bien de familia actúa como barrera frente a acreedores civiles, reclamaciones comerciales y conflictos patrimoniales ordinarios. El bloqueo registral aísla el núcleo familiar del riesgo derivado de la actividad económica.
Lógica de temporalidad: el patrimonio como sistema dinámico. El bien de familia introduce una lógica de uso temporal del activo. Un mismo inmueble puede cumplir funciones distintas en momentos distintos: protección en una fase, productividad en otra, y de nuevo protección si las condiciones lo aconsejan. Pero la reversión no es automática ni neutra. Volver a afectar el inmueble exige que esté libre de cargas y gravámenes. La estrategia no es circular por inercia. Es alternar protección y disponibilidad en función del ciclo patrimonial, lo que presupone capacidad de decisión informada. Quien no tiene esa capacidad no gestiona el ciclo. Lo sufre.
Ordenación fiscal indirecta. El bien de familia no neutraliza el crédito tributario. Pero precisamente por esa razón, obliga a estructurar el patrimonio de forma más rigurosa: separar activos esenciales de activos expuestos, anticipar contingencias fiscales, diseñar estructuras donde la deuda tributaria no afecte al núcleo familiar. No protege de la deuda tributaria. Obliga a anticiparla. Esa obligación es una ventaja para quien tiene estructura. Es una carga adicional para quien no la tiene.
Conclusión
La Ley 82-25 no ofrece una protección absoluta. Ofrece una herramienta utilizable con inteligencia.
Protege frente a terceros. No protege frente al Estado.
Introduce la posibilidad de decidir cuándo un activo está protegido y cuándo está disponible. Pero esa posibilidad vale lo que vale la capacidad de quien decide.
El Estado dominicano lleva décadas construyendo viviendas para familias vulnerables. Con esta ley, ha facilitado el mecanismo para que esas viviendas cambien de manos en una generación.
No con violencia. Con firmas.
No con engaño declarado. Con asimetría de información.
No contra la ley. Con la ley.
Eso no es modernización. Es la misma historia de siempre, con mejor redacción normativa.
El problema no es que la ley permita la desafectación. El problema es que la permite sin distinguir entre quien decide libremente y quien es inducido a decidir.
Esa distinción no es un detalle técnico. Es la diferencia entre una reforma que protege y una reforma que transfiere.
Jesús Reolid
Abogado y Asesor Fiscal.
